シティタワー大井町:第5回 価格、坪単価、初期費用

前回モデルルーム見学会の感想をお伝えしましたが、今回は価格に関するレポートです。

ちなみに、どの不動産会社でも同じだと思いますが「人によって」あるいは「日時によって」提示される金額は異なると思いますし、現時点で公開して良い情報ではないと思いますので、ある程度のレンジで紹介したいと思います。購入検討の目安としてご参考頂ければと。

シティタワー大井町:グロス価格、坪単価

今回も、当たり物件があれば「個人用」「投資用」「家族用」のいずれかで購入検討の対象としたいと考えていました。ちなみに、オリンピック決定までの時期は超楽勝だったのですが、オリンピック決定以降はミニバブルが発生したのでそこからは中々上手くいっていないです。

シティタワー大井町には1R、1LDK、2LDK、3LDKのお部屋が紹介されています。それを前提にご紹介しますと、

■ 1R(23.60㎡)

提示日時や販売状況により価格が異なってくると思いますが、3300万~3500万円になりそうですね。23.60㎡は約7.13坪となります。つまり、坪単価は462~490万です。高いですが、正直このグロス価格が目に飛び込んできた時、2つ即決しようかと思いました。ですが冷静にお部屋を見ると、8.1畳内に冷蔵庫置き場とキッチンがあり、さらにトイレがパウダールームに組み込まれていたので、私の価値観からすると投資用にも個人用にも厳しいと思いました。

トイレがパウダールーム内にあるのが気にならない人や、手狭なワンルームが気にならない人にとってはこのグロス価格は魅力的だと思いますし、すぐに埋まるかもしれませんね。

■ 1LDK(52.93㎡)

Webサイトにあるお部屋のタイプはMBタイプですが、これは第1期1次では売り出さない可能性があり、紹介して頂いたのはMMタイプのお部屋でした。こちらは高層階であることから、提示日時や販売状況により価格が異なってくると思いますが、6800万~7100万円になりそうですね。52.83㎡は約16.01坪となります。つまり、坪単価は424~443万です。1Rよりも、坪単価は抑えれますが、高層階ということもあって少しお高めです。

ただし、このお部屋は北側に位置しながらも高層階ということもあって眺望が極めて良いのでこちらもすぐに埋まってしまいそうです。富裕層のお一人、お二人用に人気がありそうです。

■ 2LDK(56.00㎡)

Webサイトにある MC2タイプのお部屋ですが、これは人気が出るのではないかと思います。提示日時や販売状況により価格が異なってくると思いますが、7100万~8000万円になりそうですね。56.00㎡は約16.94坪となります。つまり坪単価は419~472万です。品川アドレスに対してこの坪単価はそれほど割高ではありません。しかも、中層から高層まで幅広くお部屋があります。ちなみに当方の場合は子ども部屋が足らないので家族用としては無理です。

■ 3LDK(71.04㎡)

Webサイトにある MD2タイプのお部屋ですが、これも人気が出るのではないかと思います。提示日時や販売状況により価格が異なってくると思いますが、8200万~9000万円になりそうですね。71.04㎡は約21.48坪となります。つまり、坪単価は381~418万です。グロス価格が高くなりますが坪単価は割高ではなく、かなり適正と言えるのではないでしょうか。

これは私にとってウォッチ対象となりそうです。ちなみに、富裕層向けのMFタイプの3LDKのお部屋は、いわゆる億ションとなります。最高額で1億2000万円台がありました。※ いわゆるプレミアとなる最上階についてはさらに高額になると思われます。

■ 初期費用

初期費用には次の項目の費用が発生します。7000万円前後の部屋であれば100万円前後、3500万円前後のお部屋であれば50万円前後の費用が初期費用として発生すると思います。

・ 売買契約書印紙代

・ 登記費用(専用住宅適用)

・ 火災保険料(10年分)

・ 修繕積立基金

・ 管理準備金

つまり、7000万円のお部屋であればグロス価格は7100万円となります。以上、目安です。

■ 総評

モデルルーム見学に行き、第一期に解放されるお部屋と価格表を見れば分かるかと思いますが第一期は良いお部屋ばかり開放している感じとなります。また、この物件でも、スミフさんのいわゆる「ブロック売り」は存在しており、階数が大きく変わらないと価格が変わらないことから(例えば21階と22階は同じ価格など)、あまり様子見してしまうと良いお部屋がなくなってしまうパターンになりそうです。

シティタワー大井町に「保育施設」があって子育てにも快適であることや、このタワーマンションにパチンコ店などはなく、マンション内に資産性が損なう要素がない点も良い点だと思いました。今回のレポートを含めて全5回で紹介した中でデメリット(問題点)なども紹介しましたが、それらが個人的価値観として問題がないのでしたらとても良い物件だと思います。

ぜひ、大井町駅と楽しんで、現地をじっくり見て、モデルルームを見学して質問をぶつけて、色々と情報収集した上で総合的に判断してじっくりと検討しましょう。

以上となります。シティタワー大井町の購入検討においてご参考になれば幸いです。

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